台灣房價穩穩 靠有錢人撐盤？房租卻因這原因先跌了

囤房稅2.0對租金有沒有影響，效應還沒開始，不過，8月出現租金降，卻跟包租代管主動調降有關。 圖片來源：Freepik.com

　　三年三個月之後，終於再見到營造暨不動產的「服務收費價格指數」跌破50，8月的指數是48.3。不過，「跌的是科技廠房的承包價、包租代管開出的租金。住宅、商辦價格持平。」中華經濟研究院助研究員陳馨蕙說。

　　房租跌，「因為政府釋出物件，增加供給，包租代管業者先行降價搶市。」陳馨蕙說明。

　　碧桂園事件後，台灣房價會不會下跌？中經院調查給出答案：沒有跌。

　　歷經平均地權條利新法案實施、囤房稅2.0草案出爐，台灣景氣爬升龜速，房價還是穩穩的。

　　雖然房市交易有點冷，「台灣買房意願還是很強。」中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任說。中央大學的8月房地產指數是106.95，逾四成受訪者認為未來半年是買房的好時機。兩項指標相互呼應。

　　6%的受訪者認為未來半年是「很好」的買房時機，35.2%認為「稍好」，看好比率合計41.2%；4.3%受訪者認為「很壞」，4.3%看「很壞」，看壞比率合計29.00%。看好比率多很多。

為什麼台灣房價跌不下來？

　　年輕人直歎買不起，為什麼房價跌不下來？吳大任比對台灣和日本的情況，他說：「因為台灣購屋主力不是年輕人。」而是有錢人。

　　吳大任判斷，影響台灣房價的主要是「財富效果」，而不是「所得效果」。所以，股市上來了，房價不容易跌下去；所以，製造業衰退，並沒有撼動房價。

　　「賣方不差錢，不願便宜賣。買方也不差錢，想買房就買。」吳大任指出，於是出現這種景氣差、房價不跌的結果。

　　台灣房價跌不下去了嗎？吳大任說，兩岸地緣政治可能是關鍵打擊。

　　「建商反映，成本降不下來，怎麼降價。」陳馨蕙說。鋼材、金屬是第一波受減碳衝擊的產業，減碳成本加上來，鋼材、金屬等價格還是貴。另外，人力成本還會再高。

　　那麼服務收費價格指數跌破50， 是自2020年5月以來首度跌破50，價格跌在那裡？陳馨蕙指出，兩種價格下跌，一個是承包科技廠房的工程價格；一個是房租。

　　陳馨蕙說，景氣不好，製造業的投資延遲，暫時不擴廠了。「但是工程業有工班要養，工班一散了，怕人才找不回來。」於是降價接科技廠房的案子，不為賺錢，而為養工班，「能發得出薪水」。

　　租賃業降價是降在包租代管的這一塊。陳馨蕙表示，因為政府加入市場，釋出案源，業者有壓力，降價搶市。

　　平均地權條例新法案上路了，房價沒跌；新北市已經要實施囤房稅，財政部的囤房稅2.0版草已預告，市場預期房租要漲，結果先聽聞到的是包租代管業降房租。

　　包租代管業調降租金也跟財政部有關，這是怎麼回事？

財政部政策影響房租漲跌

　　陳馨蕙說，囤房稅2.0的確形成房租上漲壓力，那是未來，8月降房租是當下，包租代管業降的。

　　為什麼包租業會降價？原因在國有財產署。副署長王彩葉聽聞非常訝異，她說：「上半年釋出的34戶，還在修繕中，還沒到租屋市場呢。」

　　場景轉到9月4日的財政部記者會，這天，國有財產署宣布釋出23戶國有房地包租，9月12日開標。上半年已經標脫34戶，副署長王彩葉表示，預計10月還有一批。「明年還會繼續。」

　　底價是多少呢？王彩葉說，底價按「土地申報價值5%＋課稅現值10%」訂定。

　　以台南市三戶一包，底價只有6萬1,081元，這三戶都是兩層樓透天住宅，分別位於東區、安南區及仁德區。假設得標價和底價相當，包租業者平均一戶一年只要付給國產署約2萬元，一個月約1,600元。

　　得標後，王彩葉說，租約是五年，五年內，包租業者每年就按得標價付給國產署租金。五年後，有優先權，可以按原價續約一次。

　　這麼便宜？王彩葉說，包租代管業的主要成本在修繕和管理，他們得標後，要把房子整理到可以住人，國產署和地方政府會派人檢查。「包租業要向房客要多少房租，要找什麼房客，國產署都不干涉。」

　　國有房地包租政策對租屋市場衝擊有多大？王彩葉說：「我們的量不會很多。今年釋出的量應該不超過百戶。」明年的量也不大，因為國有房地先撥用政府機關使用，用不到的，才會整理出來釋出給包租業者。

 

資料來源：經濟日報／2023/09/07 11:34:07
記者：徐碧華
原文網址：https://money.udn.com/money/story/5621/7422743