王健全：《專家傳真》房地產是不折不扣的火車頭工業

　　長期以來，房地產被視為火車頭工業，產業的熱絡，帶動上中游的砂石、鋼鐵、玻璃、水泥及下游的家具、裝潢及房屋仲介等的發展。另一方面房地產的上漲增加民眾資產價值，刺激消費與經濟景氣。

　　但事實上，近幾年來的房地產飆漲，並未帶動低迷的消費成長，反而對經濟的發展產生很多負面的效果。首先，房地產價格的飆漲，超出民眾所得水準，年輕人對未來抱持悲觀的態度，少數人的炒作、資產財富的累積，卻造成年輕人貧無立錐之地。其次，就算民眾累積財富購買了「沉重」的殼，1/3到一半的可支配所得用於房屋貸款之上，剩下可以消費的比重自然大幅下滑。

　　再者，房地產價格的上漲使得廠商成本上升，廠辦租金攀升，成本轉嫁至產品成本，促使物價上漲及出口競爭力的下滑。香港房地產的飆漲就是血淋淋的教訓。大陸人最近前往香港炒樓，致一樓店面祇剩下名牌服飾、手提包、娛樂、金飾等高獲利的行業可見一斑，前兩年，筆者曾參訪台灣在香港九龍鬧區開店的八方雲集鍋貼店，20-30坪的租金一個月高達120-130萬元新台幣，令人咋舌。

　　此外，房地產的高報酬率，促使財團、企業大舉投入養地、炒作，也因而排擠了正常企業及產業的實質投資。最後，房地產炒的泡沫可能拖累銀行的呆帳，進而演變成金融風暴，冰島、愛爾蘭、西班牙的教訓歷歷在目。最近挪威、瑞典、香港等國房地產也面臨熱錢狙擊，泡沫在形成之中。

　　尤其是台灣的社會住宅不到5％，遠遠低於香港的50％，新加坡的 80％，讓民眾、年輕族群的選擇不是「昂貴」或「便宜」的房子，而是「極端昂貴」和「昂貴」房子之時，財富重分配及對未來不滿的情節將逐漸醞釀、發酵，也會反映至政府的怨懟及相對的剝奪感。

　　由此可見，房地產固然有其產業關聯效果及創造就業機會，但它對產業、整體經濟的負面關聯效果正一一地顯現，反而導致民眾抱怨、社會不安、物價上漲、消費能力下滑，出口競爭力減弱、實質投資排擠，乃至未來的可能金融泡沫，對經濟、產業的負面效果遠遠超過正面的關聯效益。

　　因此，最近呼籲奢侈稅取消的呼聲沸沸揚揚，認為賦稅收入有限。事實上，它的目的不在稅收而在遏止短期投機的炒作，它的存在絕對有其正面價值。

　　其次，台灣土地持有成本太低，一戶上千萬台幣的住宅，地價稅加房屋稅祇有一萬元台幣，遠遠低於日本、美國的二、三十萬元新台幣，在報酬率優渥加上熱錢的湧入，致房地產投資前仆後繼。

　　展望未來，在需求面上應增加土地持有成本，如地價稅、房屋稅稅率提高，並堅持奢侈稅的課徵。在供給面上，透過增加祇租不售的社會住宅等措施。如此，才不致使房地產投機成為打壓經濟、產業發展，民眾無法安身立命，堆砌金融泡沫的負面火車頭工業。

作者：王健全／中華經濟研究院副院長

資料來源：工商時報 A6/政經八百 2013/02/21