王健全：《名家觀點》政府應適度干預房價

　　最近，政府關切房地產價格的飆漲，不少建商馬上跳出來辯護，認為房地產價格的漲升係根據市場機能的運作，政府不應妄加干預。

　　就理論而言，政府尊重市場機能的運行，讓價格機能運作，決定房地產價格的漲跌，固然有其道理，但在市場運作上出現失靈（market failure）的情況下，政府的適度介入仍有其必要。

　　首先，房地產市場呈現資訊不對稱的情況，亦即建商、仲介業者的情報、資訊優於一般民眾，容易出現哄抬，尤其在兩岸經濟協議（ECFA）、都市更新等題材的炒作下，價格扶搖直上。大安區中古公寓上漲至每坪70~80萬元，甚至連蘆洲、新莊的新成屋都飆至每坪30~40萬元，購屋大眾更是無從判斷市場價格的真相。

　　其次，房地產係屬於一種非貿易財，在法規管制下，外來資金不易進來，加上台北房地產不如香港、東京、紐約一般國際化，全球資金參與少。在國外業者進出受到限制下，國內財團很容易關起門來寡占炒作，藉由養地，鎖定供給籌碼。在供給有限、需求增加的情況下，價格自然大幅飆漲。

　　尤其是台灣的國宅提供率不到5%，遠低於香港的50%，新加坡的85%，讓民眾更是無力感，當房地產價格只有「貴」或是「非常貴」的選擇時，並遠遠超過民眾的購買力時，政府還能置身事外嗎？

　　台北縣市房地產價格固然不如香港、新加坡，但兩地的人均所得是台灣二倍的事實也不能輕忽。加上銀行濫頭寸太多，配合建商大量貸款，再哄抬價格，透過房價增值進行高度槓桿，一旦泡沫崩跌，將重創金融體系，產生社會龐大的外部成本。

　　因此，在一個競爭不完全、國際參與有限的「寡占」市場架構下，遵循半調子的競爭市場機制的結果，導致房地產價格，不健康、不合理的漲升。

　　當然，不少建商指出房地產為火車頭工業，一旦打壓將造成景氣的衰退。事實上，房地產占國內生產總值的比重已低於10%以下，產業關聯效果也不如以往。目前驅動台灣經濟成長的主要動力來自出口，而非房地產。

　　也有人指出房地產價格飆升只有在台北縣市及部分的台中市，但這些地方人口占全國約三分之一，也提供了最多的工作機會，其價格的飆漲，對社會的指標意義相當大。

　　另一方面，房地產價格的飆升也會帶來外部性，因為房地產價格上升，年輕人購屋成本增加，在經濟負擔壓力提高下，對未來前景悲觀，結婚及生育下一代也受到打擊。同時，房地產價格飆漲擴大貧富差距，也會引發族群的矛盾、治安的惡化，危及社會公平的基石。

　　因此，政府有必要適度干預房地產價格，在供給面上，增加平價房屋的供應以減少建商哄抬價格。同時，擴大交通建設，使大眾可以選擇住在郊區不用在高價市區內蝸居，以及透過產業政策（如國土規劃、新興產業的推動等），平衡南北差距。在建立南部產業群聚、增加就業機會後，將可舒緩北部的人口壓力及房屋的需求。在需求面上，透過選擇的信用管制或提升利率、降低第二棟以上房子的貸款成數來增加投資者的成本，空地貸款審核從嚴，以及空地限期興建，方可降低假性需求，讓房地產價格回歸市場真實的面貌。

作者：中華經濟研究院副院長／王健全
資料來源：2010/05/06 經濟日報